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上海二手房隐秘的角落:成交冰点下的“附加协议”

2021-08-18 12:28新闻 人已围观

简介段子成真。...

段子成真。

此前上海中介业务员朋友圈曾流传一个段子:“房屋内的名画一块打包售出(‘名画’只是随手涂鸦)”;现在,“名画”居然被写进房子交易合同中附加的“补充协议”,只是大多是以“装修补偿款”或者“车位交易”的名目。

补充协议中的金额在几十万到几百万不等,通常而言这笔资金需要用户在签署房子交易合同之后,过户之前出货。如此的协议也是作为附加文件放进合同里的。

21世纪经济报道记者走访市中心到郊区多家里介,发现上海二手房调控政策连续颁布之后,二手房成交瞬间跌入冰点,市场流动性堪忧。与此同时,“补充协议”作为解决“核验价”颁布之后的差价补充协议,被大小中介广泛竞价,但也有少数头部中介没过于强调这一协议,建议用户稍微等一等“细节”颁布。

上海二手房“补充协议”浮出水面,与过往的“阴阳合同”显然不是一回事。这是中介职员为了促成买卖的一个方法,也致使成交急速下滑。

中介店铺业务员对21世纪经济报道记者透露,7月底以来,店铺成交仅有一两套,甚至零套。价格方面有松动的也只是一两套,不少房东看到市场行情这样迅速下行干脆也就不卖了。

综合链家地产、中原地产的数据显示,上海7月二手房成交2.4万套不到,相比6月份的2.8万套已明显下跌,而且7-9月是二手房成交的传统淡季。但这样冷淡的开场,2021年上海“金九银十”前的这一淡季显然超出了海量从业职员的预期。

缘由非常简单。7月9日,上海针对二手房市场突发新规,需要在已推行房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验,从7月19日起,所有未通过核验的房源一律做下架处置;8月6日起,上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则,即银行将依据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中,相对最低的价格审批贷款额度(简称“三价就低”)。

今年上半年,上海二手房市场经历了量价齐升,背后的推手则是巨量的市场资金流动规模。现在,二手房流量冲顶之后,可能要面临过山车般的行情了。

二手房挂牌量降低20%以上

“现在房东放出来的80%的二手房价格都是高于核验价的。”中介店铺员工反映,核验价出来之后,今年内网房源明显少了不少,至少20%,譬如一个小区正常状态有10套房屋在卖,但目前也就五六套在挂牌。

当下二手房市场中的交易双方还需要面临的一个境况是:贷款审批周期与买卖周期的延长。现在每一笔房贷的审批需要一两个月,过去仅需半个月;贷款下来之后,银行放款给房东,需要6个月。如若加上签协议需要半个月到1个月,整个房地产买卖周期就要八九个月了。

上半年的上海二手房房价已经历过一波涨幅。上半年,市区二手房涨幅10%-15%,但外环外的二手房涨幅却有20%。以嘉定为例,有三个动迁小区,这批动迁户拿着动迁补偿款买房,资金流向嘉定、宝山、松江,这三个地区的二手房成交量大涨。也正因此,有中介人士觉得,下半年会有一个二手房购买的窗口期。

二手房成交量上涨,银行放贷额度也会相应上调,限贷调控在所难免,致使贷款政策周期拉长。伴随调控接踵而来,二手房现在已进入调整期。不止上海,北京、深圳也已颁布过二手房官方报价政策,杭州、南京购房社保年限上调等。

“附加协议”浮出水面

上海自核验价颁布意味着什么?将房屋挂牌之前,房东需要拿着产证、户口本先去核验,然后政府给出一个核验价格,以后基本上是根据这个价格来买卖。譬如一套房屋核验价是400万,但房东要卖500万,用户也只能根据400万的总价去申请贷款。换言之,用户需要多给100万的首付。买卖瞬间放缓,甚至不少店铺大半个月来零成交。中山公园某中介店铺员工反馈,中山公园板块自7月23日以来还没成交过一单。

一家头部中介在上国外环外的店铺职员反映,月初刚刚成交一套中信泰富裙楼的房屋,总价535万,核验价4.7万元/平米,房东价格5.5万元/平米,多出的价格部分由用户以现金形式给房东。

“三价就低”的贷款新政颁布之后,有些中介怕用户资金不足,产生交易纠纷,还中止了递交合同,让用户稍微再等等政策走向再说。

“上个月底到这个月,现在大家这边暂时没二手房成交。”一名中介店铺职员表示,“三价就低”政策还是比较严的,但也有对策。譬如在补充协议里写了解,房东家有一个东西,字画或者其他奢侈品,这个东西包含在房价里一块卖给用户;或者一个价值8万的车位卖出30万的价格。当然,字画或者车位是以现金形式买卖的。

“大家公司对顾客会说以‘装修补偿款’补给房东核验价以外的差价,就是说这个协议必须要写在网签协议里面。”一名中介店铺业务员说,譬如一套房屋的总价是500万,但政府给的核验价格是400万,就得根据400万来买卖,而银行贷款额度则根据“合同网签价、涉税评估价、银行评估价”三个价格中最低的价格来审批贷款。多出来的100万,据中介业务员透露,可以分两种方法支付,第一种方法是以现金的形式给到房东,但因为银行有监管机制,用户也不可以直接打钱给房东,只能通过购买车位或者房屋里的贵重物品、装修款等方法变通。而对于用户关于“等合法步骤那部分买卖完了将来,再把剩下的差价打给房东”这一说法,中介业务员予以否定,指出房东出于防范风险考虑不会答应用户在成交之后打款。

据悉,有关部门也不去查“补充协议”。而如此的“补充协议”与以前的“阴阳合同”显然大不同。以前的“阴阳合同”是从用户“便利”角度出发,为了多贷点款把房子买卖总价做高;或者为了避税把总价做低。现在的“补充协议”根据“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去买卖,这对于刚需用户来讲,影响比较大。

一名中介人士指出,“(装修)补偿协议是三价取低之后才出来的”。

首套房首付50%以上

“说白了,核验价是打压房东的价格,跟用户是没关系的,但房东要卖的价格是市场价格,实质影响的是用户。”前述中介店铺业务员补充道,补充协议是用户与中介、房东协商好,加进购房合同的,“房管局是不给你加的,需要你一个人跟中介、跟房东协商好去加”。“首套房基本要筹备五成的资金,二套房要筹备八成的资金。”

今年贷款政策趋严。一个背景是,上半年上海新房的销售额远超去年同期的销售额,这样来看,一手房银行按揭额度增长也飞快。链家数据显示,今年上半年全市新房成交套数同比增长59%。一旦二手房的按揭额度也增长,对于银行而言,房贷重压也随之增长。二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了。加上上海刚刚提升了房贷利率,不少二手房用户开始持观望态度。

除此之外,7、8月份,新房的发售量由于疫情缘由降低。9月份的上海,或迎来43个新盘开盘。

这就是为何上海二手房市场近期的资金流动性减弱了。但业内人士不觉得上海房价会暴跌,只是市场不好的时候,用户可以谈谈价。“去年新年都是全款不贷款的顾客。”

8月16日,大宁核心地区成交一套小三房,同比上月同一户型降了70多万。中介店铺员工再三确认用户能否根据涉税评估价的65%申请贷款,才让双方继续买卖。对此,业内人士指出,上海二手房的政策影响可能比其他城市深远,只须贷款不松动,市场将震动下行至2021-2021年的水平。

(作者:唐韶葵 编辑:李清宇)

版权保护: 本文由 通川理财网 原创,转载请保留链接: http://www.everydayeastcoast.com/News/20210818/67.html

Tags: 房产新闻  房产 

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